		보도참고자료
		배포일시	2013. 6. 5(수) 총 18매 (본문 2, 붙임 16)
담당 부서	주택정비과	담 당 자	∙과장 박승기, 사무관 김상인, 사무관 김기훈 ☎ (044)201-3387, 3390
보 도 일 시		2013년 6월 7일(금) 조간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신․방송․인터넷은 6. 6(목) 11:00 이후 보도 가능

수직증축 관련 심재철 의원 대표발의 주택법 개정안 참고자료

- 최대 3개층까지 허용, 세대수 증가범위 15%로 확대 -

□ 심재철 의원(새누리당, 안양동안을)은 수직증축 리모델링 허용을 위해 국토부와 긴밀한 협의를 거쳐 마련한 주택법 개정안을 6.5(수) 국회에 제출하였다.

□ 이와 관련하여, 국토교통부(장관 서승환)는 「4･1 대책」후속조치로 수직증축 허용방안 마련을 위한 전문가 T/F를 운영*했으며,

* 구조․안전 및 도시․건축 전문가 31名 참석(팀장 : 주택정책관), 총 16회 개최

ㅇ T/F 논의와 전문가 의견수렴을 토대로 수직증축 허용범위, 안전성 확보 및 도시과밀․일시집중 문제 완화를 위한 절차보완 등을 내용으로 하는 ‘공동주택 리모델링 제도개선 방안’을 마련하였다.

ㅇ 또한 사업비 부담이 어려워 수직증축 리모델링 추진이 곤란한 단지에 대해서는, 주민 불편사례를 선택적으로 개선하는 ‘맞춤형 리모델링’을 시행할 수 있도록 적극 지원해 나갈 계획이라고 밝혔다.

□ 제도개선의 주요 내용은 다음과 같다.

① 수직증축 범위

ㅇ 기초 등 주요구조의 보강이 용이한 3층까지 수직증축을 허용하였다.

※ 다만, 저층일수록 구조에 부담이 더 큰 점을 감안하여 14층 이하인 경우 최대 2층까지 허용 ⇒ 시행령에서 규정 예정

ㅇ 또한 리모델링 사업비에 대한 주민부담 완화를 위해, 세대수 증가범위를 확대(10 → 15%)하였다.

* 세대당 증축면적은 현행 유지 : 85㎡이하는 기존면적 40% 이내, 85㎡초과는 30%

② 안전성 확보방안

ㅇ 수직증축시 안전성을 확보할 수 있도록 안전진단을 강화하고 건축심의․사업계획승인시 전문기관*에서 구조안전 검토(2회)를 실시한다.

* 건설기술연구원, 시설안전공단이 수행하되, 구조기술사 등 외부위원이 참여

ㅇ 또한 시공과정에서 공사감리자는 건축물 구조에 영향을 미치는 설계변경 등에 대해서는 건축구조기술사의 확인을 받아야 한다.

③ 리모델링 기본계획 수립

ㅇ 세대수 증가 리모델링에 따른 도시과밀․일시집중 문제를 최소화하기 위해 지자체별 ‘리모델링 기본계획’을 수립하게 된다.

- 기본계획은 특별시․광역시․50만 이상 대도시에서 수립하며, 일시집중 방지방안, 세대수 증가에 따른 기반시설 영향검토 등 내용을 포함한다.

※  붙임 1 : 공동주택 리모델링 제도개선 방안
붙임 2 : 제도개선 관련 질의 응답

	이 보도해명자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 국토교통부 주택정비과 김상인 사무관, 김기훈 사무관(☎ 044-201-3387, 3390)에게 연락주시기 바랍니다.

붙임 1		공동주택 리모델링 제도개선 방안

공동주택 리모델링 제도개선 방안

2013. 6. 5

국 토 교 통 부

주 택 정 책 관

						목 차

Ⅰ. 추진배경	1

Ⅱ. 리모델링 활성화 방안	2

1. 수직증축 리모델링 허용방안	2

2. 맞춤형 리모델링 활성화 방안	6

[참 고] 리모델링 신 ․ 구 절차 비교	7

Ⅰ		추진배경

□ ’12년말 기준 15년 이상된 아파트가 전국 약 400만호에 이르는 등 향후 노후 공동주택의 재고가 점차 증가할 것으로 예상

ㅇ 이에 따라 주차장 부족, 배관 노후화* 등 주민 생활불편 지속

* 불편사항 순위 : 주차장 부족 > 배관 노후화 > 승강기 노후화 > 화장실․방 부족

< 경과 연수별 아파트 현황 >

경과연수	30년	25년	20년	15년
호수	25만	72만	197만	400만

□ 노후 공동주택 대다수(350만 내외)가 재건축 연한에는 미치지 못하여 주민불편 해소를 위해 리모델링 활성화가 필요

ㅇ 특히, 1기 신도시는 재건축까지 상당한 기간(17년 이상)이 남았으며, 일시에 재건축 시기가 도래하는 것을 방지하기 위한 관리방안이 필요

□ 주민부담 완화를 위해 세대수 증가(10%)를 허용(’12.1월)하였으나, 수평․별동증축으로 한정하여 여유공간이 있는 일부 단지만 혜택

⇨ 「4.1 대책」을 통해 수직증축 리모델링 허용 방침을 발표

□ 한편, 사업비 부담이 어려워 수직증축이 곤란한 단지에 대해서는, 주민 불편사례를 선택적으로 개선할 수 있도록 지원할 필요

◈ 주민부담 완화를 위해 안전성 확보방안과 도시과밀․일시집중 문제 등을 종합 검토하여 수직증축 리모델링 허용방안을 강구

◈ 리모델링 유형을 다양화하고 주민이 부담가능한 범위에서 단지내 생활불편을 해소할 수 있는 ‘맞춤형 리모델링’ 활성화 지원

Ⅱ		리모델링 활성화 방안

1. 수직증축 리모델링 허용방안

가. 수직증축 허용범위

□ 기존 아파트에 대한 시뮬레이션 결과, 최대 2～3개층 증축까지는 충분히 기초․벽체를 보강할 수 있어 구조안전성 확보가 가능

ㅇ 다만, 저층일수록 구조안전성 확보가 고층에 비해 불리*하므로 이에 대한 고려도 필요

* (예시) 20층에 3개층 증축시 하중 15% 증가, 10층에 3개층 증축시 30% 증가

⇨ 수직증축의 범위를 3개층 이내에서 대통령령*으로 규정

* 15층이상 최대 3개층, 14층이하 최대 2개층으로 규정 예정

□ 신축당시의 구조도면이 없는 경우에는 건축물의 기초 등에 대한 상태파악이 어렵고 완벽한 복원에 한계가 있어, 수직증축 不許

나. 안전성 확보를 위한 절차 강화

□ 현행 리모델링 절차를 활용하거나 일부 보완하는 등 추가절차의 신설을 최소화하면서도 안전성을 확실히 담보할 수 있도록 개선

ㅇ 현행 안전진단(재건축 여부 판정)에 수직증축 범위 결정 등을 위한 조사를 추가 (☞ 1차 안전진단)

ㅇ 건축법에 의한 건축심의가 접수되면 지자체는 전문기관*을 통해 수직증축 범위의 타당성 등을 검토 (☞ 1차 안전성 검토)

* 한국건설기술연구원․한국시설안전공단 수행(구조기술사 등 외부전문가 참여)

ㅇ 사업계획승인 신청이 접수되면 지자체는 전문기관을 통해 구조설계의 안전성 등을 검토 (☞ 2차 안전성 검토)

※ 검토에 따른 사업 지연을 방지하기 위해 검토기간을 최소한으로 제한

ㅇ 현재도 조합이 설계․공사계획의 적정성 등 판단을 위해 주민 이주후 자체 시행중인 안전진단을 법률에 규정 (☞ 2차 안전진단)

ㅇ 공사과정의 안전성 확보를 위하여 감리자는 안전에 영향을 미치는 설계변경 등에 대해 구조기술사의 확인을 받도록 함

□ 수직증축 리모델링 설계자는 국토부에서 고시하는 구조기준에 맞게 구조설계도서를 작성하도록 함

□ 국토부는 필요시 전문기관 결과의 적정성 여부에 대해 중앙건축위원회의 심의를 받도록 지자체에 요청할 수 있음

다. 도시과밀 및 일시집중 방지 방안

□ 세대수 증가범위 확대

ㅇ (세대당 면적) 최근 소형주택 선호현상 등 감안시, 세대당 증축가능범위는 현행수준을 유지

- 85㎡이하 주택은 기존면적의 40% 이내, 85㎡초과는 30% 이내

ㅇ (세대수 범위) 사업비에 대한 주민부담 완화를 위해 세대수 증가범위를 확대(10 → 15%)

※ 세대별 증축 면적의 총 합계 내에서 세대수 증가 가능

□ 세대수 증가범위 추가 확대에 따른 영향 분석

ㅇ 분당 등 1기 신도시에서의 도시과밀 및 일시집중 영향 등을 분석한 결과,

- 가구당 인구감소(분당 : 기존계획 4.0 → ’13 2.7名)로 상하수도․공원․녹지 등 기존 기반시설에 대한 추가부담은 미미할 것으로 예상

ㅇ 다만 세대수 증가에 따른 도로․주차장 등 교통시설 용량부족, 일시적인 이주수요(전세난 등) 등은 검토 필요

⇨ 지자체별 리모델링 기본계획을 통해 기반시설에 대한 영향을 검토하고, 도시계획심의로 과밀여부 등을 사례별로 판단

□ 리모델링 기본계획 수립 방안

ㅇ  수직증축 리모델링에 따른 도시과밀․일시집중 문제를 방지하기 위해 지자체별 ‘리모델링 기본계획(10년 단위, 5년 재검토)’을 수립

- (수립대상) 특별시․광역시․50만 이상 대도시는 의무수립하고, 50만 이하 시는 도지사가 필요성 인정시 수립

- (승인권자) 특별시․광역시는 자체수립, 대도시는 도지사 승인

- (계획내용) 리모델링 목표․기본방향, 대상주택 현황 및 수요 예측, 일시집중 방지방안, 세대수 증가에 따른 기반시설 영향검토 등

- (적용대상) 세대수 증가가 수반되는 리모델링 사업

ㅇ  리모델링 기본계획 수립 이전의 공백을 최소화하기 위해, 기본계획 관련 조항은 他 개정사항(수직증축 범위 등)과 달리 공포후 즉시 시행

ㅇ  경과규정을 두어 기본계획 수립이 사업에 미치는 영향을 최소화

- 개정법 시행 당시 旣설립된 조합은 종전의 규정에 따른 증축범위* 내에서 리모델링 사업을 추진할 수 있음

* 수평․별동 증축을 통한 세대수(10%) 증가, 1개층 필로티 증축 등

- 기본계획 수립전이라도 수직증축 리모델링을 위한 조합설립 및 안전진단 등 관련 절차를 거칠 수 있음

ㅇ  특정지역에서 리모델링 사업이 일시에 과도하게 집중되어 주변지역 전세난 등 주거불안이 현저히 우려되는 경우에는,

- 국토부장관이 지자체에 대해 리모델링 허가 시기 등을 조정하도록 요청할 수 있는 절차도 마련

라. 활성화를 위한 지원방안

ㅇ  지자체별 리모델링 지원을 위해 리모델링 지원센터*를 설치할 수 있도록 법적근거 신설

* 조합설립 업무, 설계자․시공사 선정, 권리변동계획 수립 등 지원

ㅇ  주민의 사업비 부담 완화를 위해 국민주택규모 이하 주택의
리모델링 공사비에 대한 국민주택기금 융자 근거 마련

2. 맞춤형 리모델링 활성화 방안

□ 맞춤형 리모델링 필요성

ㅇ 부동산 경기침체 등 영향으로 수직증축을 허용하더라도 사업비 부담이 가능한 지역에서만 리모델링이 우선 추진될 것으로 전망

⇨ 주민 부담이 가능한 범위에서 불편사항을 개선하는 대안이 필요

□ 향후 추진방향

ㅇ 다양한 리모델링 방식을 유형화하여 제시하고, 장기이주 없이도 불편사항을 선택적으로 개선하는 ‘맞춤형 리모델링’ 활성화

< 맞춤형 리모델링 유형 >

구 분			내 용	법령
수선형 리모델링	① 수 선	성능유지	․설비 시설(급․배수, 전기, 소방) 교체 ․건축마감 교체 등	주택법 (수선)
		성능향상	․창호 교체, 단열재 등 에너지 성능향상 ․방범창․CCTV 설치 등 방범안전 강화
	② 대수선 + 확장형 개조		․발코니 확장, 주차장 신설, 방 추가 ․복도식 → 계단식 변경(승강기 신설) ․복리시설(노인정, 운동시설, 유아방) 신설	주택법 (리모 델링)
증축형 리모델링	③ 대수선 + 증축 + 세대수 증가		․거실 등 전용면적 확장 ․필로티 건설, 세대수 증가 등
재건축			․공동주택 철거 및 신규주택 건설	도정법 (재건축)

- 불편사례별 리모델링 유형, 공법 및 단가정보 등 주민이 참고할 수 있는 가이드라인을 마련․배포하는 등 활성화 방안 적극 추진

< 예시 : 주민 주요 불편사례별 리모델링 단가(단위 : 호당, 만원, 85㎡기준) >

구분	선택항목	단가	구분	선택항목	단가
①	주차장 증설	2,500	④	③ + 발코니 확장	6,559
②	① + 설비교체	4,754	⑤	④ + 화장실 증설	7,209
③	② + 에너지 절약형 수선	6,029	⑥	⑤ + 방 추가	10,482

* 00 리모델링 사례(전면철거형)의 경우 29 → 40평형으로 증축시 호당 1.8～2.0억원 소요

◈ 향후 추진일정

ㅇ ｢주택법｣ 개정안 의원입법으로 국회 제출 : 심재철 의원, 6.5(수)

※ 개정안은 공포후 6개월 경과후 시행(리모델링 기본계획 관련사항은 즉시 시행)

참 고		리모델링 신 ․ 구 절차 비교

현   행

개   선

조합설립인가

↓

안전진단(1차)

↓

건축․도시계획심의

↓

사업계획(행위허가)승인

↓

이주 및 철거

↓

안전진단(2차)

↓

착공

↓

준공(사용검사)

리모델링 기본계획 수립

조합설립인가

↓

안전진단(1차)

↓

건축․도시 계획심의	↔	기본설계검토 (전문기관)

↓

사업계획 (행위허가)승인	↔	실시설계검토 (전문기관)

↓

이주 및 철거

↓

안전진단(2차)

↓

착공

↓

준공(사용검사)

붙임 2		제도개선 관련 질의 응답

1. 수직증축 범위를 3층으로 정한 이유는 무엇이며, 14층 이하를 차별할 필요가 있는지?

□ 수직증축에 대한 시뮬레이션 결과, 3개층 초과시 기초․내력벽 등 주요 구조부의 보강량이 크게 증가하여 보강설계 및 시공이 어려움

ㅇ T/F 논의결과, 연구기관․학계․구조기술사 등 관련 전문가들도 3층까지는 일반적으로 기초․벽체의 보강을 통해 안전성 확보가 가능하다는데 공감

□ 다만, 저층일수록 구조에 부담이 더 큰 점을 감안, 14층 이하인 경우 최대 2층까지만 허용(시행령 규정 예정)

* 20층의 경우 3개층 증축시 하중이 15% 증가하지만 10층은 3개층 증축시 30% 증가하여, 저층일수록 같은 층수의 증축에도 구조에 부담이 더 큼

2. 2～3개층 수직증축을 예외 없이 전부 허용하는 것인지?

□ 법령에서 허용하는 수직증축 범위(2～3개층)는 증축이 가능한 최대 허용범위를 규정한 것으로서,

ㅇ 건축물별 수직증축 허용범위는 자중감소 가능성, 지반상태 등 현장 여건에 따라 안전을 확보할 수 있는 범위에서 개별적으로 결정

3. 신축 당시의 구조도면이 없는 경우 수직증축 허용대상에서 제외하는 이유는?

□ 구조도면이 없는 경우에는 기초․파일 등의 상태파악이 어려워 정밀한 구조보강을 통한 안전 확보가 곤란하므로, 허용대상에서 제외

ㅇ  전문가 T/F 논의결과, 구조도면이 없는 경우 기술적인 한계 등으로 완벽한 도면 복원*이 어렵다는 점도 고려

* 신축 당시 구조도면만을 인정할 계획

□ 구조도면 보유여부의 확인을 원하는 주민은,

ㅇ 관리사무소나 지자체, 해당 건축물을 설계․시공한 건축사무소, 구조설계사무소, 건설회사 등에서 확인 가능함

4. 세대수 증가범위를 5% 확대한 이유는?

□ 리모델링 사업비에 대한 주민부담 완화를 위해, 세대수 증가범위를 확대할 필요가 있음

□ 1기 신도시에 대하여 세대수 증가(15%)에 따른 도시과밀 영향 등을 분석한 결과,

ㅇ 가구당 인구감소(분당 : 기존계획 4.0 → ’13 2.7名)로 상하수도․공원․녹지 등 기존 기반시설에 대한 추가부담은 미미할 것으로 예상되고

ㅇ 지자체별 리모델링 기본계획 수립 및 도시계획심의 등을 통해 도시과밀 방지 가능

5. 수직증축 허용시 일시집중 등 전세난 방지방안은?

□ 지자체별로 리모델링 기본계획을 수립하여 계획기간내 단계별․권역별 인허가 물량 등을 관리하여 일시집중을 방지할 계획

□ 한편 특정지역에서의 리모델링 사업 과다집중으로 전세난 등 주거불안이 현저히 우려되는 경우에는,

ㅇ 국토부장관이 지자체장에 대해 리모델링 허가 시기 등을 조정하도록 요청하는 등 일시집중 문제를 최소화할 수 있는 근거 마련

6. 세대당 증축면적은 늘릴 필요가 없는지?

□ 최근 소형주택 선호 등으로 전용면적을 늘리고자 하는 수요가 적은 점 등을 감안시,

ㅇ 세대당 증축가능 범위는 현행수준*을 유지하는 것이 바람직

* 85㎡이하 주택은 기존면적의 40% 이내, 85㎡초과는 30% 이내

7. 안전진단을 두 번 실시하는 이유는?

□ 주민이 거주하고 있는 상태에서 수직증축 허용범위 결정, 구조안전성 확인을 위해 현장에서 육안․비파괴 검사 등을 실시(1차)하고,

ㅇ 주민 이주 후 내장재를 철거한 상태에서 구조도면 내용 확인, 구조 상세진단 등을 위한 안전진단(2차)을 추가로 실시할 필요

< 1․2차 안전진단 비교 >

구 분	시 점	진단 목적	진단 방법
1차 진단	건축심의 이전 (주민 거주)	․수직증축 허용범위 결정 ․구조안전성 확인	․육안검사 ․비파괴검사
2차 진단	주민 이주후	․구조체의 상세진단 ․보강계획 수립	․파괴검사 ․기초 내하력 시험

8. 전문기관 안전성 검토를 두 번 실시하는 이유는?

□ 본격적인 사업추진* 전에 수직증축 범위의 타당성 및 구조계획의 적합성을 사전에 평가(1차)하고,

* 조합은 안전이 검증된 결과를 통해 사업 규모 및 추진여부 결정 가능

ㅇ 사업계획승인시 제출된 실시설계도서의 구조 적합성, 보강공법의 안전성을 최종 평가(2차)하기 위하여 두 차례 검토가 필요

※ 다만, 전문기관 검토에 따른 사업 지연을 방지하기 위하여, 검토
기간을 제한할 계획(시행령 규정)

< 1․2차 전문기관 검토 비교 >

구 분	시 점	검토 내용
1차 검토	건축심의 이전	․수직증축 최대가능 층수 ․구조계획의 적합성
2차 검토	사업계획승인 이전	․기존 건축물의 안전성 확인 ․구조보강 범위의 적합성 ․구조보강 설계의 적합성 ․보강공법의 안전성․경제성

9. 안전진단과 전문기관 검토는 무엇이 다른지?

□ 안전진단은 대상 건축물의 구조 등 상태를 진단하기 위해 현장에서 각종 검사를 실시하는 것이며,

ㅇ 전문기관 검토는 안전진단 결과를 바탕으로 구조기술자가 설계한 구조설계․보강방법 등의 타당성을 검토하는 것으로 차이가 있음

10. 리모델링 기본계획 수립이 지연될 경우 사업 추진에 지장이 우려되는데?

□ 리모델링 기본계획 관련조항은 他 개정사항(수직증축 범위 등)과 달리 공포 후 즉시 시행하여 수립 이전의 공백을 최소화할 계획

ㅇ 또한 기본계획 수립 이전이라도 새로운 법률에 따라 조합설립․안전진단 등의 절차는 이행될 수 있도록 하였음

11. 수직증축이 실제 가능해지는 시점은?

□ 법령 시행전이라도 리모델링을 원하는 주민은 수직증축 허용에 따른 사업성 검토나 조합설립 동의서 징구 등 절차를 진행할 수 있어,

ㅇ 법 시행후 조합이 설립된 경우 1～2년후에는 사업계획승인을 받을 수 있을 것으로 예상

12. 수직증축 리모델링 허용시 기대효과는?

□ 수직증축 허용시 수평․별동증축에 비해 세대수 증가가 용이하여, 주민의 사업비 부담 감소로 리모델링 활성화가 가능

ㅇ 이 경우, 공동주택 노후화로 인한 문제점*을 일시에 해결하여 주민불편을 조기에 해소하고 주택의 성능개선이 가능해지며,

* 불편사항 순위 : 주차장 부족 > 배관 노후화 > 승강기 노후화 > 화장실․방 부족

ㅇ 내진성능 향상, 균열 등 보수·보강으로 주택의 장수명화도 가능

13. 수직증축 리모델링이 곤란한 단지의 대안은?

□ 사업비 부담이 어려워 수직증축 리모델링 추진이 곤란한 단지에 대해서는,

ㅇ 주민 불편사례를 선택적으로 개선하는 ‘맞춤형 리모델링’을 시행할 수 있도록 지원할 필요

ㅇ 불편사례별 리모델링 유형, 공법 및 단가정보 등 주민이 참고할 수 있는 맞춤형 리모델링 가이드라인을 배포할 예정

14. 수직증축 리모델링에 대한 정부의 입장이 바뀌게 된 배경은?

□ 노후 공동주택 주민의 생활불편 해소를 위해 리모델링 필요성이 제기되면서 수직증축에 대한 요구도 지속적으로 증가

ㅇ 정부는 리모델링 활성화를 위해 안전에 우려가 없는 수평․별동 증축을 통해 세대수 증가를 허용함(’12.1월)

* 단지내 여유공간에 수평․별동증축을 통한 세대수 증가가 가능하다는
전문가의 의견과 수평․별동증축이 보편적인 일본 사례를 참고

□ 그러나, 주민간 이해관계 차이 등으로 수평․별동증축이 활성화 되지 않아, 세대수 증가를 위한 수직증축 요구가 여전히 지속 제기

ㅇ 이에 정부는 시장의 수요를 수용하되, 도면 미보유 등 그간 제기된 안전상 우려를 발생시킬 수 있는 경우는 원천적으로 배제하는 범위에서 수직증축을 허용하게 된 것임

ㅇ 먼저, 구조도면이 없는 경우에는 건축물의 기초 등에 대한 상태파악이 어렵고 완벽한 복원에 한계가 있어, 수직증축 不許

ㅇ 노후 공동주택의 경우 기초 등 보강공사가 어려운 점을 감안하여, 기초․벽체 보강 등을 통해 안전성 확보가 가능한 범위인 2～3개층 이내로 수직증축 범위를 제한

ㅇ 한편, 현행 구조안전 심의로는 면밀한 안전성 검토가 부족하여 건설기술연구원 등 전문기관의 검토, 시공시 구조설계자 참여 등 안전성 확보를 위해 절차를 개선